不動産投資はお金儲けのための確実な方法であり、資産形成につながる簡単なルートです。
そして、少しの現金とたくさんのやる気があれば、誰でもできる財テクのひとつと見られていました。しかし、「それが可能だったのは大昔の話…」と、今では多く人がそう思っているでしょう。
でも、実際は必ずしもそうとは限りません。
不動産の市場が様変わりし、一夜にして大金持ちになることだって不可能ではないのです。不動産への投資は、昔も今も、長期的には素晴らしい投資なのです。現実的に少なくない額のお金でも、稼いでいる人もいます。
そこで今回は、不動産投資情報サイト「ザ・プロパティ・ハブ」のディレクターであり、「ザ・プロパティ・ポッドキャスト」のプレゼンターでもあるロブ・ベンスさんから、不動産投資のコツを教えてもらいました。
成長性に注目する
家賃収入で、毎月それなりの金額の収入を得ることは可能です。とくに、一軒の家を複数の人に貸す（部屋ごとに別の人と賃貸契約を結ぶ）やり方をした場合には…。
しかし歴史的に見て、不動産投資によって得られた利益の大半は、キャピタルゲイン（株式や債券など、保有している資産を売却することによって得られる売買差益）によるものでした。そこで皆さんのポートフォリオがもっとも高い成長性がもてるように、投資案件を選択する必要があります。
仮に皆さんが他の地域に比べて、1%高い成長が実現できる地域に投資したとしましょう。例えば、ひと月の家賃収入が100ポンド（約1万4600円）の物件を購入した場合に比べ、最終的にかなり大きな利益を手にすることになります。毎年1%の積み重ねが、長期的には皆さんの資産形成にとても大きなインパクトを与えることになります。
物件の買い時を見極める
不動産投資で利益を上げるには、市場のサイクルを理解して、正しいタイミングで物件を購入する必要があります。
不動産購入の最適なタイミングを言えば、それは相場の崩壊直後になります。そのタイミングで購入できれば、市場が回復したときに大幅な値上がりが期待できるからです。反対に不動産相場がピークのときに物件を購入してしまうと、市場が崩壊した際には皆さんの富が大きく毀損（きそん）してしまいことは想像できるかと思います。資産価値が購入時の水準まで回復するのに、何年もかかる可能性だって察することができるでしょう…。
相場の変化するスピードは、都市ごとに少しずつ異なります。なので、皆さんが購入しようとしている物件のある市場について、よく理解することが大切です。
有望なエリアを見つけ出す
皆さんがお住まいの場所から角を曲がったところ…といったご近所で投資用不動産を購入するというのは、いちばん簡単なオプションのように思えでしょう。ですが、もし住宅価格が上昇しなければ、資産形成という点ではおそらく最良の投資とは言えないでしょう。
皆さんは投資先として、有望なエリアを探すべきです。エリア探しの良いとっかかりになるのが交通網です。
もし、あるエリアで住宅価格が大幅に上昇していたら、必ず交通網と何らかの関係があるはずです。
例えば地下鉄や鉄道の新線が開通したり、あるいは市電の新しい駅ができたりすれば、かならず住宅価格は上昇します。それは簡単ですね。そのエリアへの通勤者にとって、以前よりそこが望ましい場所になったからです。
交通網の整備に関する計画を研究し、あるエリアのなかでどこに成長の潜在性があるかを知り、他人より先に投資を行うことで常に先手を打つようにしましょう。
逆張りする
勇敢になり、他の大勢の人たちとは違うことをやろうとしない限り、不動産投資で大儲けすることはできないでしょう。
他の人たちがみんな心配しているときこそ、その物件の買い時となるのです。そして、みんなが不動産投資で大騒ぎしているときこそ、神経質になるべき時なのです。
現金を上手に回す
現金を上手に回すことで、市場の状況とは関係なく自分の資産ポートフォリオの成長するスピードをコントロールすることが可能になります。
この戦略は、次の通りシンプルです。ある投資物件に関して購入資金の借り換えを行うことで、その物件から引き出した資金を別の投資に使うというものです。
例を使って説明しましょう。
皆さんが10万ポンド（約1460万円）の物件を購入するとします。この購入代金については、頭金の２万5000ポンド（約365万円）は現金で支払い、残りの7万5000ポンド（約1095万円）は、「A」という貸し手からの住宅ローンで支払うことにします。
その後、購入した物件の価値が13万3500ポンド（約1950万円）に上昇したとします。このとき皆さんは、「B」という別の貸し手から購入した物件を担保に10万ポンド（約1460万円）を新たに借り入れ、そのうちの7万5000ポンド（約1095万円）を借り手「A」への返済にあて、頭金として使った２万5000ポンド（約365万円）を銀行口座に戻して、再び使えるようにします。
こうすることで皆さんは、新たに貯金をするよりも短時間でポートフォリオを形成することが可能になります。
このようにするためには、２つの方法があります。
そのひとつは、物件を市場価格よりも安値で購入することです。これを実行するのは、口で言うほど簡単ではありません。が、それでもできないことではありません。もうひとつの方法は、購入した物件の価値を高めることです。それに関して、「改装やリノベーションだけが付加価値をつける方法ではない」ということを覚えておきましょう。リースの期間を延長したり、構造的な問題を解決したり、あるいは法的な問題を解決することでも、不動産の価格が上がることがあります。
最後になりますが、不動産投資による資産形成は簡単にできるとは思わないでください。
不動産投資を成功させるにはハードワークが必要ですし、新しい事業に取り組むのと同じつもりで投資にアプローチする必要もあります。しかし正しくやれば、不動産の購入は長期的に最良の投資になり得ます。
FromESQUIRE UK 原文(English)
TRANSLATION / Hayashi Sakawa
※この翻訳は抄訳です。
