11月24日、森ビルが手がける新しい街・麻布台ヒルズが開業しました。東京の都心部で約8.1ヘクタール（以下ha）の広大な計画区域を対象に35年かけて進めてきた巨大都市開発プロジェクトが完成したのです。
麻布台ヒルズの開業で、これまで森ビルが手掛けてきた四つのヒルズが徒歩圏内につながります。六本木ヒルズ、麻布台ヒルズ、アークヒルズそして虎ノ門ヒルズがひとつながりの街になるわけです。
そして今、東京では渋谷エリアを東急不動産が、東京駅周辺を三菱地所が、日本橋エリアを三井不動産が、それぞれ未来型都市への再開発を進めています。
「東京が日本人には手が届かない街になってしまうじゃないか！」とイラっとした方もいるかもしれません。しかし、実は【東京を再開発する意味】を深掘りすると、日本人にとっては案外好都合かもしれません。
一体どういうことなのか、その正体を解説しましょう。まずは、話題の麻布台ヒルズから。
まず、麻布台ヒルズについてこれまでの再開発になかった三つの特徴を切り口に解説をしたいと思います。
一つ目は「緑と人」という特徴です。8.1haと広大な敷地であるにもかかわらず、麻布台ヒルズではその約3割に相当する2.4haの広さを「緑」が占めています。
ちなみに建物の延べ床面積をha換算すれば86haですから、ビジネスモデル的に解説すれば垂直方向の高層建築物で敷地の10倍の空間面積を稼ぐことで、水平方向にこれだけの広大な緑を出現させることができたことになります。
「人々が自然と調和しながら、心身ともに健康で豊かに生きることを目指す街」と森ビルがそのプロジェクトコンセプトを語っているように、緑はこれからの世界においては街づくりの中心コンセプトになるのでしょう。
同時に“Green & Wellness”とあるように、人の要素にも緑と同等の力点が置かれているところが麻布台ヒルズの新しさです。
具体的にはデジタルアートミュージアムのような文化や慶応義塾大学予防医療センターのような健康の面でのキラーコンテンツになりうる施設を誘致することで、人が集まり人が住む街としての側面を強めているのが特徴です。
二番目の特徴は「世界から人が集まる」ことを意識した開発です。象徴的な施設を二つ挙げると、ベンチャーキャピタル70社が集結する「Tokyo Venture Capital Hub」は起業家と世界をつなげる機能になりえます。さらに、インターナショナルスクールである「ブリティッシュ・スクール・イン東京」は逆に世界から日本にやってくる家族を受け入れる場として機能しそうです。
そして三番目の特徴は「街としての高額さ」です。「富裕層にも手が届かない」といった方がイメージが湧きやすいかもしれません。
日本では金融資産が1億円以上ある世帯は富裕層に分類されますが、その大半は金融資産1億～3億円の世帯です。そういった日本のマジョリティーの富裕層から見れば、麻布台ヒルズはなかなか手が届く場所ではありません。
すでに順調に契約が進んでいるレジデンス施設の価格帯を見るとそれがわかります。日本一の高層ビルになる麻布台ヒルズ森JPタワーは最上部の54階から64階が居住用の分譲マンション「アマンレジデンス東京」になります。その分譲価格は最低価格20億円、最高価格300億円とうわさされています。
事実としては間違いなく、これまでの日本のマンション価格の記録を大幅に更新したはずです。
一方で、もう少しお手頃なのが賃貸で入れる麻布台ヒルズレジデンスのAとBの二つのタワーです。東京の高級賃貸マンションといえば、3LDK以上の間取りで1カ月の家賃が300万円前後というのが、これまでの一番高いクラスの相場でした。
代官山にある「ラトゥール代官山」の500m2の部屋の家賃月500万円がこれまで日本で一番高いといわれていましたが、麻布台ヒルズレジデンスの賃貸価格はこれらの相場を超えてくるとうわさされています。
そしてこのうわさには根拠があって、そもそも麻布台ヒルズのエリアは東京でも最も地価が高いエリアであるうえに、総工費は約5800億円と森ビルから見れば六本木ヒルズの倍の投資になっています。
全体の開発の中でも特に住宅に力を入れているということなので、論理的に考えれば麻布台ヒルズの分譲価格も賃貸価格もこれまでの日本記録を超えてくるのは当然といえば当然のことでしょう。
さて、ここから記事の後半部分が、六本木から神谷町・虎ノ門にかけたヒルズの開発だけでなく、東京全域に広がって同時並行で起きている渋谷、丸の内、日本橋の3エリアでの再開発も含めて考えた「東京を再開発することの意味」を解説してみたいと思います。
この3エリアを手掛けるのは、それぞれ東急不動産、三菱地所、三井不動産の3社ですが、この3社は日本の不動産会社ランキングのトップ3に位置します。
森ビルを含めてそれぞれの企業がそれぞれの構想で街づくりを進めているのですが、興味深いことにその目指す方向はとても似ているように感じます。
特に似ているのは2点あります。どの街も人が集まる意味を追求していること、そしてもう一つがとても高額であるということです。そしてこの二つには、それぞれ深い意味があるのです。
このことを説明するために、不動産開発というビジネスの根本の特徴についてお話をしたいと思います。不動産開発とはこの先、50年の街を創造するビジネスという特徴があります。
他のビジネス、たとえば自動車にしても家電にしても飲食にしても、普通のビジネスは今の顧客を相手に商品を設計します。しかし、不動産開発は違います。ざっくり言えば、今開業したばかりの街づくりプロジェクトは2020年から2070年までの東京を創造するプロジェクトです。
東京は日本の中心となる都市であり、三井不動産、三菱地所、東急不動産、森ビルはその東京の未来を設計する役割を持つ日本のデベロッパーです。当然、世界中の都市に負けないように東京の魅力を構想しなければならない立場にあります。
そこで2020年から2070年までの東京を構想すれば、「少子高齢化であるにもかかわらず、人が集まる都市」になる必要があるわけです。もちろん、そのためには世界の人たちが東京に注目する必要があります。
各社が打ち出す再開発のコンセプトの中心に「人」と「世界」の要素が来るのは、この観点からの必然ということになるのです。
しかし、ここで一つ問題が生じます。残念なことに、1990年代から2020年代までの30年余りで世界の中で日本は没落してしまいました。結果として世界が注目する東京の街を設計すると、それは「大半の富裕層には手が届かない街」になってしまうのです。
そしてそれにもかかわらず、新たに開業する街は好調に販売され、比較的早い時点で完売していきます。同時に高価なオフィスは順調に埋まり、高額なホテルはインバウンド客が平然と長期滞在をしていくことで成り立つようになっています。海外の超富裕層や超巨大企業から見れば東京の再開発の価格は高くはないからです。
では、この「日本人には手が届かない街、東京」はあるべき未来の街なのでしょうか？
これは日本経済全体にとって非常に重要な問題です。いろいろな方がじっくり考えるべき命題だと思います。
その前提で、私がこの問題をどう考えるかお話しします。私は「日本人には手が届かない街、東京」から再開発を始めることには日本にプラスをもたらす意義があると考えています。
繰り返しになりますが、日本経済は30年余りの停滞を招いてしまったことで、世界の中で大きく地盤沈下を起こしています。以前の記事で書いたとおり、1人当たりGDPではアメリカやシンガポールのように世界の投資が集まる第一集団、ドイツや香港のように経済が順調な第二集団から遅れてしまい、落日の国々に混じる第三集団へと位置付けを下げてしまいました。
これら第一集団、第二集団の国々から見て日本は安い国としてインバウンドに人気なのですが、これから先、2020年から2070年までの50年間、このままでいいとは私は思いません。今は「日本人には手が届かない街」だとしても、たとえば20年後の日本ではそれが日本人の手に届く街になっているような街づくりを構想すべきです。
今年、首都圏の新築マンション平均価格が1億円を超えたことが話題になりました。一部の高額物件が平均価格を引き上げているとはいえ、手ごろな立地の物件でもパワーカップルでもなかなかローンが組みづらい価格に値上がりしています。
このままだと新築マンションは、投資目的の外国人しか買えなくなるのではないかという危機感は私も感じています。
でも、ここがポイントなのですが、この状況から抜け出して20年後にはまた「街が手に入る価格になる」ためには経済が発展しなければだめなのです。
じっと待っていればバブルがはじけて、マンション価格もまた手に届く価格になるという未来シナリオもあるのでしょうけれども、それはいい未来ではないのです。
今のところ、日本経済が上向くための武器になりそうなのは三つです。イノベーション、地政学リスクから起きている工場移転、そしてインバウンドです。
そしてインバウンドで経済を復活させるのであれば、安価なたこ焼きをたくさん売るよりも、高く売れる不動産やその上で展開される海外富裕層向けサービスからまず売り出していくべきです。
「日本の富裕層にも手に入らない街」がこれから増えていくというニュースは、それ自体は現実をつきつけられるようでやや不快なニュースかもしれません。しかし、方向としては間違っていないと私は思います。
